资金监管新政出台 房产中介被迫“业务回归”
2007-02-12 12:13:00 作者: 来源: |
◆导报记者 王伟 济南报道
“资金监管账户制度的执行，将使济南半数房地产中介被淘汰出局。那些以赚差价、现金收房为赢利点的小中介、夫妻店的生存空间会逐渐萎缩。”玛雅房屋中介有限公司济南总部总经理葛善良日前在接受采访时如是说。
1月22日，建设部与央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（下称《通知》），要求房地产经纪机构或交易保证机构，必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于存量房交易结算资金的存储和划转，资金划转必须通过银行转账方式进行，不得支取现金。
业内人士指出，这一举措意在保障客户交易资金的安全，对整个房地产中介行业的影响可谓意义深远。
客户资金进了“保险柜”
作为省城房产中介行业资金监管账户的先行者，玛雅房屋中介公司在2005年5月进入济南市场之初，就与招商银行、中国银行、浦发银行、兴业银行等合作成立了银行资金监管账户。2006年3月，21世纪不动产也以“把交易放在阳光下”为信条，以资金监管账户来减少漏洞、规避风险。据葛善良介绍，该资金监管账户本身不产生利息，不存在中介公司从中获取利息费用的可能。同时买方存入该账户的资金，必须有买方、卖方、中介、银行的四方签字才能支取，从根本上杜绝了中介通过现金收房赚取差价、随意动用客户资金从事营利性活动的行为。每笔交易款项，银行向买方收取100元-200元的费用。
“资金监管最大的受益者是老百姓。”葛善良说，《通知》要求设立为二手房交易专用的存款账户资金，不附属任何房地产经纪机构资产，也不是房地产经纪机构的负债，其所有权属于交易当事人。这就意味着，即使经纪公司倒闭了，客户账户也不会被司法机构冻结，买卖双方的交易资金依然是安全的。
房产中介业务回归
“房产中介行业的赢利点主要来自于信息费，以给客户提供房源信息来赚取服务佣金，从而维持自身的生存和发展。然而，这种赢利模式并不是通用的，对于每月接不了几单生意的小门面来说，靠服务佣金赢利远远无法满足生存的需要。”21世纪不动产济南区域分部总经理唐华说。
据有些中介业主反映，每月少得可怜的生意往往连房租、水电费和员工工资也无法保障。因此，现金收房、吃差价曾经一度成为业界公开的秘密，也成了很多小中介赖以生存的主要赢利模式。据业内人士透露，这类收入约占中小中介整体收入的8成以上。
据悉，省城一些品牌大中介公司的服务佣金通常占房屋交易额的1.5%-2%，而很多小中介为了招揽生意，收取的费用要远远低于这个额度。“费用太低，要收回成本，就只能通过赚差价赢利，”唐华说，“挪用客户资金再去现金收房、吃差价，使资金回收时间加长，本身就蕴含极大的风险。”
房地产行业的专家则认为，新政实施后，随着小中介的淘汰出局，吃差价的现象将逐渐淡出市场，中介行业的赢利模式将更加清晰。
账户监管尚有难度
记者从济南市房管局产权市场管理处获悉，二手房市场资金监管账户制度已经列入2007年的工作计划，大约3、4月份将付诸实施。“管理人员的设置、与银行的协调、对交易行为的认定、银行费用会不会影响百姓的认可度等等都是需要考虑的。如何使这项政策更具可操作性，是一个有一定执行难度的问题。”该处的李新民处长表示。
有关人士认为，二手房交易要真正实现资金监管账户的普及，就必须实行全部房源备案制度。如果不能对欲售房源进行实时监控，那么资金监管账户制度也无异于沙滩上的建筑，政府部门很难对中介公司有意逃避监管的交易行为作出认定。据了解，上海等大城市已于今年建立了房源备案制度，青岛也将在春节过后实行网上房源备案（详见本报2月7日A5版）。 |
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